民泊を始めるとき、旅館業法や住宅宿泊事業法の手続きだけを考えてしまいがちです。
しかし、民泊として使う建物そのものが建築基準法に適合しているかを確認することも重要です。
特に既存の戸建て住宅や古い建物を民泊に転用する場合は、用途変更だけでなく、建物の状態や避難、安全面などを確認する必要があります。
今回の相談事例
大阪市で空き家を所有しているAさんから、行政書士に次のような相談がありました。
旅館業の許可を取れば営業できると思っていたのですが、建築基準法の確認も必要なのでしょうか？」
建物は築年数が古く、建築当時の確認済証や検査済証などの書類も手元にありません。
そこでまず、建物の用途、床面積、階数、既存図面、検査済証の有無などを確認してから、建築部局や建築士に相談することになりました。
民泊では、「営業許可を取れるか」だけでなく、「その建物を宿泊施設として安全かつ適法に使用できるか」を先に確認することが大切です。
民泊で建築基準法の確認が必要な理由
民泊には複数の制度があります。
| 制度 | 主な手続き | 建物の確認 |
|---|---|---|
| 住宅宿泊事業 | 届出 | 建築基準法・消防法などの確認が必要 |
| 旅館業・簡易宿所 | 営業許可 | 建築基準法・消防法などの確認が必要 |
| 特区民泊 | 認定申請 | 建築基準法・消防法などの確認が必要 |
大阪市も、宿泊料を受けて人を宿泊させる場合には、旅館業法による許可、特区民泊の認定、住宅宿泊事業法による届出など、制度に応じた手続きが必要だと案内しています。
また、建物については建築基準法、消防については消防法など、それぞれ別の確認が必要です。
「用途変更」とは何か？
用途変更とは、簡単にいえば、建物をこれまでとは異なる用途で使用することです。
例えば、これまで住宅として使用していた建物を、宿泊施設として使用するケースがあります。
ここで重要なのが、建物の用途が何になっているのかを確認することです。
見た目が普通の住宅であっても、建築基準法上の用途が現在どのようになっているのかは、建物ごとに確認する必要があります。
国土交通省の資料でも、建築基準法上の用途が「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」以外の施設について、その一部を住宅宿泊事業の届出住宅とする場合には、建築基準法上の用途変更が必要になる場合が示されています。
200㎡以下なら用途変更は不要なのか？
建築基準法の改正により、特殊建築物への用途変更について、確認申請が必要となる規模が見直されています。
現在、特殊建築物への用途変更で、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡以下の場合、一定のケースでは建築確認申請が不要となります。
しかし、ここで注意してください。
「建築確認申請が不要」＝「建築基準法を守らなくてもよい」という意味ではありません。
国土交通省も、200㎡以下の特殊建築物への用途変更で建築確認手続きが不要となる場合であっても、建築基準法や消防法などへの適合は引き続き必要だと説明しています。
つまり、手続きが簡略化される場合があっても、建物そのものの安全性や法令適合まで免除されるわけではありません。
用途変更の確認申請が必要になる主なケース
1．宿泊施設として使用する部分が200㎡を超える場合
既存建築物を簡易宿所などの用途に変更する場合、用途変更部分の床面積が200㎡を超えると、建築基準法上の確認申請が必要となるケースがあります。
この場合は、建築士に相談しながら確認申請を進めることになります。
2．現在の建物用途と変更後の用途を確認する必要がある場合
床面積だけを見て判断することはできません。
そもそも現在の建物が建築基準法上どの用途として扱われているのか、そして民泊によってどの用途になるのかを確認する必要があります。
特に、事務所、店舗、倉庫などを宿泊施設として利用しようとする場合は、住宅を民泊にする場合とは異なる確認が必要になる可能性があります。
3．既存建築物そのものに問題がある場合
古い建物では、現在の建築基準法に適合しているかどうかを確認することが重要です。
例えば、建築当時の図面が残っていない、増築を繰り返している、検査済証が確認できないなどの場合があります。
このような場合には、単純に「民泊の申請書を書けば終わり」とはいきません。
既存建物の調査が必要になる場合があります。
検査済証がない古い建物はどうする？
民泊を検討している人からよく出てくるのが、古い建物の書類の問題です。
特に相続した空き家などでは、建築確認関係の書類が残っていないことがあります。
大阪市では、簡易宿所等への用途変更について、既存建築物が検査済証を取得していない場合には、建築士による既存建築物の建築基準法への適合状況の調査が必要になる場合があると案内しています。
そして、必要に応じて改善工事を行い、建築物が適法であることを確認する対応が必要になります。
つまり、「検査済証がないから即アウト」という単純な話でもありませんが、確認せずに営業を始めるのは避けるべきです。
民泊物件で確認したい建築基準法のポイント
具体的な確認項目は建物によって異なりますが、まず次のような情報を整理しておくと相談がスムーズです。
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 建物用途 | 現在の建築基準法上の用途 |
| 床面積 | 建物全体・民泊として使用する部分の面積 |
| 階数 | 何階建てか、宿泊者が利用する階はどこか |
| 構造 | 木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など |
| 確認済証 | 建築確認関係書類が残っているか |
| 検査済証 | 完了検査を受けているか |
| 増改築 | 過去に増築・改築をしていないか |
| 避難経路 | 宿泊者が安全に避難できるか |
これらを確認したうえで、必要に応じて建築士や自治体の建築担当窓口へ相談します。
消防法の確認も同時に進める
建築基準法だけ確認すればよいわけではありません。
民泊では消防法令への適合も重要です。
大阪市では、簡易宿所営業の許可申請、特区民泊の認定申請、住宅宿泊事業の届出を行う際に、消防法令に適合していることを証する消防法令適合通知書の添付が必要とされています。
また、建物の用途を変更して使用を開始する場合には、大阪市火災予防条例に基づく「防火対象物使用開始（変更）届出」が必要となる場合があります。
そのため、建築・消防・旅館業または住宅宿泊事業の手続きを別々に考えるのではなく、最初から並行して確認することが大切です。
民泊開業前におすすめする確認の順番
まず、登記事項、建築確認関係書類、検査済証、図面など、手元にある資料を整理します。
図面だけでなく、現在の建物が図面どおりになっているかも確認します。
増築や間取り変更などが行われている場合には注意が必要です。
用途変更や建築基準法上の取り扱いについて、自治体の建築担当窓口に確認します。
大阪市の場合は、計画調整局建築指導部建築確認課が建築基準法関係の相談窓口として案内されています。
消防設備や避難設備などについて、所轄消防署へ事前に相談します。
建築・消防の確認結果をもとに、必要な改修工事があるかを整理します。
建物と消防の確認を終えたうえで、住宅宿泊事業の届出や旅館業の許可申請など、選択した制度の手続きを進めます。
先にリフォームしてしまうのは危険
空き家を民泊にする場合、「古いから先にリフォームしよう」と考える方もいます。
しかし、これは慎重に進めたいところです。
建築基準法や消防法の確認をする前に大規模なリフォームを行うと、後から追加工事が必要になったり、予定していた間取りを変更しなければならなくなったりする可能性があります。
場合によっては、想定していた費用よりも改修費が大きくなることもあります。
物件を買う、またはリフォームを始める前に、民泊として利用できるかを確認する。
この順番を意識するだけでも、無駄な出費を避けるための重要な準備になります。
行政書士だけで建築基準法の適合判断はできるの？
ここも誤解しやすいところです。
そのため民泊案件では、
- 行政書士
- 建築士
- 消防設備の専門業者
- 自治体の建築担当窓口
- 消防署
など、それぞれの専門分野を確認しながら進めることが重要です。
行政書士がすべてを一人で判断するというより、必要な専門家につなぎながら、許認可手続きを全体として整理するという考え方が現実的です。
民泊の建築基準法確認で覚えておきたい5つのポイント
- 民泊は建築基準法の確認も必要
- 200㎡以下でも建築基準法への適合が不要になるわけではない
- 200㎡を超える用途変更では建築確認申請が必要となるケースがある
- 古い建物は検査済証や既存建物の適法性を確認する
- 建築・消防・民泊手続きを最初から連携して確認する
まとめ｜民泊は「申請」より先に「物件確認」
民泊を始めるとき、多くの人は「どんな申請書を出せばいいのか」と考えます。
しかし、その前に確認しておきたいのが、その物件を本当に民泊として使用できるのかという問題です。
特に古い戸建て住宅や空き家の場合、建築確認関係書類、検査済証、増改築の履歴、現在の建物用途などを確認することが重要です。
また、200㎡以下だからといって、建築基準法への適合確認まで不要になるわけではありません。
民泊は、住宅宿泊事業法、旅館業法、建築基準法、消防法、さらに自治体の条例など、複数のルールを確認する必要があります。
だからこそ、「物件確認 → 建築確認 → 消防確認 → 必要な改修 → 民泊の申請・届出」という順番で進めると、全体を整理しやすくなります。
「この空き家なら民泊にできそう」と思ったら、まず工事を始めるのではなく、専門家や自治体の窓口に相談することから始めてみてください。
著者の一言
今回調べていて特に重要だと感じたのは、「200㎡以下なら確認申請がいらない」という情報だけが一人歩きすると、建物の安全確認まで不要だと誤解してしまう可能性があることです。
民泊では、許可や届出の書類だけを整えて終わりではありません。
実際に宿泊する人が安全に過ごせる建物なのか、そして法令に適合した状態で使用できるのかを先に確認することが大切です。
次回予告
次回は、相談案件No.114「民泊管理事業者への委託条件とは？不在型民泊で必須の手続き」を取り上げます。
家主不在型の民泊では、誰が宿泊者への対応や苦情対応などを行うのかが重要になります。
次回は、民泊管理事業者への委託が必要になるケースや、委託する際に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
参考・確認先
公式情報・参考資料
- 大阪市｜既存建築物を簡易宿所（ゲストハウス）等に用途変更する場合について
- 大阪市｜住宅宿泊事業について
- 大阪市｜民泊をはじめようと考えられている事業者さまへ
- 大阪市消防局｜民泊サービスに係る消防法令の適用について
- 大阪市｜大阪市建築基準法取扱い（令和8年4月）
民泊物件の建築基準法適合確認｜用途変更が必要なケースと対策
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