「自分が住んでいない民泊」は誰が管理する？
民泊を始めるとき、物件の準備や届出に目が向きがちです。
しかし、実際に宿泊者を受け入れると、清掃だけではなく、宿泊者への説明や問い合わせ、苦情対応、安全確保などの管理業務が発生します。
特に重要なのが、家主が現地に住んでいない「家主不在型」の民泊です。
住宅宿泊事業法では、一定の場合に住宅宿泊管理業者への委託が必要とされています。
今回の相談事例
住宅宿泊管理業者とは？
住宅宿泊管理業者とは、住宅宿泊事業者から委託を受けて、住宅宿泊管理業務を行う事業者です。
国土交通省によると、住宅宿泊管理業を営むためには、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。
登録の有効期間は5年間で、継続する場合には更新が必要です。
ここで注意したいのが、「民泊の清掃業者」と「住宅宿泊管理業者」は同じとは限らないという点です。
清掃だけを依頼する場合と、住宅宿泊事業法に基づく管理業務を委託する場合では意味が異なります。
国土交通省は住宅宿泊管理業者の登録制度や登録簿、住宅宿泊管理受託標準契約書などを公開しています。管理を外部へ委託する場合は、こうした公的情報も確認しておきましょう。
住宅宿泊管理業者への委託が必要になるケース
ここはNo.114で最も重要な部分です。
大阪市の現在の案内では、次のケースについて、住宅宿泊事業者が自ら住宅宿泊管理業者として管理する場合を除き、住宅宿泊管理業者への委託が必要とされています。
1．届出住宅の居室数が5を超える場合
届出住宅の居室の数が5を超えるときは、管理業務の委託が必要となるケースです。
ここで重要なのは、「5室以上」ではなく「5を超える」という表現です。
2．宿泊者が滞在している間に事業者が不在となる場合
もう一つ重要なのが、家主不在型です。
大阪市では、届出住宅に人を宿泊させる間、事業者が一時的な不在を除いて不在となる場合も、住宅宿泊管理業者への委託が必要となるケースとして案内しています。
ただし、単純に「家主がその部屋にいない」という意味ではありません。
同一建物または同一敷地内に居住している場合など、法令上の「不在」の考え方があります。
したがって、「自分は別の場所に住んでいるから不在型」「同じ敷地だから必ず大丈夫」などと自己判断しないことが重要です。
3．事業者自身が住宅宿泊管理業者として管理する場合
大阪市の案内では、住宅宿泊事業者自身が住宅宿泊管理業者として自ら管理業務を行う場合は、上記の委託義務の対象から除かれています。
つまり、「必ず外部の会社に依頼しなければならない」と単純化するのではなく、誰が法律上の管理業務を担うのかを確認することが必要です。
不在型民泊では、なぜ管理業者への委託が必要なのか
ここまで読むと、「なぜ家主が現地にいないだけで管理業者が必要になるのか」と疑問に感じるかもしれません。
理由を簡単に言えば、宿泊者が滞在している間にも、住宅の管理や宿泊者への対応が必要になるからです。
住宅宿泊事業では、衛生確保、安全確保、外国人宿泊者の快適性・利便性の確保、宿泊者名簿、周辺地域への悪影響防止に関する説明、苦情対応など、複数の管理業務が関係します。
国土交通省が公開している住宅宿泊管理受託標準契約書でも、宿泊者への対応、清掃・衛生、住宅・設備管理、安全確保などの業務が整理されています。
つまり、管理業者への委託は、単に部屋を掃除してもらうためだけの仕組みではありません。
「宿泊者がいる間も、適切な管理が続く体制を作る」ことが重要なのです。
ここは「居室数」「不在」「住宅宿泊管理業者」「管理業務」などの専門用語が一度に登場するため、読者が制度を難しく感じて離脱しやすい地点です。
文章だけで理解させるのではなく、図解で「不在になる→委託が必要か確認→登録業者を確認→管理内容を確認→契約」という流れを整理することで、次の具体的な管理業務の説明につなげます。
【図解】不在型民泊の管理業者委託を6ステップで理解
図解では、次の6項目を一つの流れとして表示します。
| 分割 | 図解する内容 |
|---|---|
| ① | 自分が現地に住んでいない 家主不在型に該当するか確認 |
| ② | 委託が必要か確認 居室数・不在状況などを確認 |
| ③ | 登録業者を確認 国土交通大臣の登録を確認 |
| ④ | 管理業務を確認 衛生・安全・宿泊者対応など |
| ⑤ | 緊急・苦情対応を確認 誰がどのように対応するか |
| ⑥ | 契約内容を確認 業務範囲・料金・期間など |
図解の中心には、「不在型民泊は、物件だけでなく管理体制まで準備する」という確信の一言を配置します。
住宅宿泊管理業者に任せる主な業務
では、住宅宿泊管理業者には具体的に何を任せるのでしょうか。
国土交通省の資料では、住宅宿泊管理業務として、住宅や設備の維持保全、宿泊者の衛生確保、安全確保、外国人宿泊者への対応、宿泊者名簿、周辺地域への悪影響防止に関する説明、苦情などへの対応が整理されています。
| 主な分野 | 確認する内容 |
|---|---|
| 衛生管理 | 清掃や衛生状態を適切に維持する |
| 安全確保 | 住宅や設備の安全を確認する |
| 宿泊者対応 | 宿泊者への必要な説明や問い合わせに対応する |
| 名簿管理 | 宿泊者名簿を適切に作成・備え付ける |
| 近隣対応 | 周辺地域への悪影響防止や苦情などに対応する |
ただし、具体的な業務範囲は管理受託契約で確認する必要があります。
住宅宿泊管理業者を選ぶときの5つの確認ポイント
1．国土交通大臣の登録を確認する
住宅宿泊管理業を営むには、国土交通大臣の登録が必要です。
そのため、候補となる事業者について、住宅宿泊管理業者として登録されているか確認しましょう。
国土交通省では住宅宿泊管理業者登録簿を公開しています。
2．対応エリアを確認する
登録業者であっても、自分の物件所在地に対応しているとは限りません。
特に地方の物件では、現地対応が可能かを事前に確認することが重要です。
3．緊急時の対応を確認する
民泊では、鍵のトラブル、設備の故障、騒音に関する問い合わせなど、通常営業時間外の対応が必要になる場合があります。
「夜間や休日に問題が起きたら誰が対応するのか」を契約前に確認しておきましょう。
4．料金の内訳を確認する
管理料金だけを見て決めるのではなく、清掃費、緊急対応費、追加作業費などが含まれているか確認します。
契約前に総額をイメージできるようにしておくことが大切です。
5．管理受託契約の内容を確認する
国土交通省は住宅宿泊管理受託標準契約書を公開しています。
標準契約書では、契約期間、管理業務、報酬、緊急時の業務、報告、更新・解約などが整理されています。
実際の契約内容がどうなっているのかを一つずつ確認しましょう。
大阪市で民泊を始める場合は自治体ルールも確認
民泊の基本的な制度は全国共通でも、自治体による運用や条例などを確認する必要があります。
大阪市では、住宅宿泊事業について年間180日という提供日数の上限や、衛生、安全、騒音防止、宿泊者名簿、苦情対応などの措置を案内しています。
また、居室数が5を超える場合や、宿泊中に不在となる場合について、住宅宿泊管理業者への委託が必要となるケースも明示されています。
したがって、大阪市で民泊を始める場合は、国の制度だけではなく、大阪市の最新情報も確認することが重要です。
行政書士に相談するときに整理しておきたいこと
民泊について行政書士へ相談する場合は、「民泊をしたい」とだけ伝えるより、次の情報を整理しておくと話が進みやすくなります。
- 物件の所在地
- 戸建て・マンションなどの住宅種別
- 所有物件か賃貸物件か
- 自分が現地に住むのか
- 宿泊者がいる間に不在になるのか
- 住宅の居室数
- 希望する営業日数
- 現在の管理方法
特に重要なのが、「誰が管理するのか」です。
行政書士は民泊の届出や許認可に関する支援を行うことができますが、行政書士が住宅宿泊管理業者そのものになるという意味ではありません。
必要に応じて、住宅宿泊管理業者、消防関係者、建築関係者などと連携して確認することになります。
民泊の届出前に管理体制を決めておく
民泊では、「物件を決める」「届出をする」「管理業者を探す」という順番で考えてしまうことがあります。
しかし、家主不在型を予定しているなら、管理体制は早い段階で確認しておきたい項目です。
管理業者が見つからなければ、営業開始後の対応体制を組めません。
また、管理業務の料金によっては、民泊事業の収支計画にも影響します。
まとめ｜不在型民泊は「管理体制」まで準備しよう
今回の記事で確認しておきたいポイントは次のとおりです。
- 居室数が5を超える場合は委託が必要となるケースがある
- 宿泊中に事業者が不在となる場合も委託が必要となるケースがある
- 住宅宿泊管理業者には国土交通大臣の登録が必要
- 清掃業者への依頼と住宅宿泊管理業務の委託は同じではない
- 契約前に業務範囲、料金、緊急時対応などを確認する
- 物件所在地の自治体ルールも確認する
民泊は、住宅を用意して届出をすれば終わりではありません。
特に自分が現地に住んでいない場合は、宿泊者への対応や設備の管理、近隣からの苦情などについて、誰が対応するのかを決めておく必要があります。
「不在型民泊は、物件だけでなく管理体制まで準備する」
この点を最初に確認しておけば、民泊開業の準備をより具体的に進めやすくなります。
公式情報・参考リンク
本記事では、制度の確認にあたり、国土交通省および大阪市の最新公開情報を参照しています。
システム上、完成原稿の中に生URLを直接記載できないため、本文では公式ページ名を記載しています。実際にリンクとして表示する場合はこちらです。
著者の一言
今回調べていて感じたのは、民泊では「誰が管理するのか」を早めに考えておくことが非常に大切だということです。
特に自分が住んでいない物件を民泊にする場合、宿泊者が困ったときや設備に問題が起きたとき、近隣から問い合わせがあったときに、現地で対応できる人が必要になります。
だからこそ、届出書類だけを見るのではなく、「営業開始後の管理体制まで準備できているか」を確認しておきたいところです。
民泊を始める方は、物件選びと同じ段階で管理方法についても考えてみてください。
次回予告
次回は、相談案件No.115「外国人観光客向け民泊の多言語対応ガイドラインと義務付け事項」を取り上げます。
外国人観光客を受け入れる民泊では、単に英語の案内を用意すればよいのでしょうか。
宿泊者への説明、住宅設備の使用方法、外国語による案内など、民泊事業者が確認しておきたいポイントを整理します。
次回も、実際に民泊を始める人が「何を準備すればいいのか」を分かりやすく解説します。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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