「自分が住んでいない民泊」は誰が管理する？
今回の相談事例
住宅宿泊管理業者とは？
住宅宿泊管理業者とは、住宅宿泊事業者から委託を受けて、住宅宿泊管理業務を行う事業者です。
国土交通省によると、住宅宿泊管理業を営むためには、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。
登録の有効期間は5年間で、更新制度も設けられています。
ここで重要なのは、「民泊の清掃業者＝住宅宿泊管理業者」ではないということです。
清掃、鍵の受け渡し、設備点検などを個別に依頼する場合と、住宅宿泊事業法上の管理業務を委託する場合では、意味が異なります。
そのため、管理を外部に任せる場合には、単に「民泊を管理してくれる会社」という説明だけで判断せず、住宅宿泊管理業者としての登録状況を確認することが大切です。
住宅宿泊管理業者への委託が必要になるケース
住宅宿泊事業法では、一定の場合に住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者へ委託する仕組みが設けられています。
①届出住宅の居室数が5室を超える場合
届出住宅の居室数が5を超える場合、住宅宿泊管理業者への委託が必要になるケースがあります。
大阪市も、「届出住宅の居室の数が5を超えるとき」を委託が必要となる場合として案内しています。
ここで注意したいのは、単純に「5室なら必ず委託」「5室以下なら絶対に不要」とだけ覚えないことです。
実際には、事業者自身がどのような形で管理するのか、不在の状況はどうなのかなど、具体的な運営形態を確認する必要があります。
②宿泊者が滞在している間、事業者が不在になる場合
もう一つ重要なのが、家主不在型です。
民泊を始めたい物件とは別の場所に住んでいて、宿泊者が滞在している間に現地にいない場合は、管理体制について特に注意が必要です。
大阪市では、届出住宅に人を宿泊させる間、不在となる場合についても、住宅宿泊管理業者への委託が必要となる場合として案内しています。
ただし、法令上の「不在」には一定の考え方があり、同一建物・同一敷地内に居住している場合などの扱いもあります。単に「家主がその部屋にいない」という意味だけで判断しないことが重要です。
「不在型だから管理会社を探せばいい」ではありません
ここまで読むと、「では管理会社を一社探せばいい」と考えるかもしれません。
しかし、ここからが大切です。
住宅宿泊管理業者に任せる場合には、どの業務を委託するのか、契約内容がどうなっているのか、登録された住宅宿泊管理業者なのかを確認する必要があります。
この部分は法律用語が多くなり、読者が「ちょっと難しい」と感じやすいところです。
住宅宿泊管理業者に任せる主な業務
では、住宅宿泊管理業者には何を任せるのでしょうか。
大阪市もこれらの措置を住宅宿泊事業者の義務として案内し、一定の場合には住宅宿泊管理業者への委託を求めています。
| 管理項目 | 確認したい内容 |
|---|---|
| 衛生管理 | 清掃や衛生状態を適切に維持できる体制か |
| 安全管理 | 設備や避難など、安全面を確認できる体制か |
| 宿泊者への説明 | 騒音など、守ってもらいたいルールを説明できるか |
| 苦情対応 | 近隣や宿泊者からの問い合わせに対応できるか |
| 宿泊者名簿 | 法令に沿って必要な情報を管理できるか |
ただし、実際の業務範囲は契約内容によって確認が必要です。
「清掃だけ」「鍵の受け渡しだけ」といった部分的なサービスと、住宅宿泊事業法上の管理業務の委託を混同しないようにしましょう。
管理業者を選ぶ前に確認したい5つのポイント
1．住宅宿泊管理業者として登録されているか
まず確認したいのが登録状況です。
住宅宿泊管理業を営むには、国土交通大臣の登録が必要です。
国土交通省では住宅宿泊管理業者の登録制度を案内するとともに、登録業者の一覧も公開しています。
2．対応エリアを確認する
登録されているからといって、どの地域の物件でも同じように対応できるとは限りません。
物件所在地が管理業者の対応エリアに含まれているか確認しましょう。
3．緊急時の対応方法を確認する
民泊では、通常の営業時間だけでなく、宿泊者からの問い合わせや設備トラブルなどへの対応も考えておく必要があります。
「誰が連絡を受けるのか」「現地対応が必要になった場合はどうするのか」などを契約前に確認しておくと安心です。
4．料金に何が含まれるか確認する
管理費が安く見えても、清掃費や緊急対応費などが別料金になっていることがあります。
月額料金だけを見るのではなく、初期費用、清掃費、緊急対応費、追加対応費などを含めて確認しましょう。
5．管理受託契約の内容を確認する
住宅宿泊管理業者には、管理受託契約に関するルールがあります。
国土交通省では、住宅宿泊管理受託標準契約書も公開しています。契約内容を確認するときの参考になります。
大阪市で民泊を始める場合の注意点
大阪市で住宅宿泊事業を行う場合は、国の住宅宿泊事業法だけでなく、大阪市のルールも確認する必要があります。
大阪市では、住宅宿泊事業の届出、年間180日という提供日数の上限、適正な運営のための措置などが案内されています。
さらに、管理業者への委託が必要となるケースについても具体的に案内されています。
したがって、大阪市で民泊を始める場合は、全国共通の制度だけを見て判断するのではなく、物件所在地を管轄する自治体の最新ルールまで確認することが重要です。
行政書士に相談する場合は、管理業者探しだけで終わらせない
民泊の準備では、「届出を出せば営業できる」と考えてしまいがちです。
しかし、実際には建築、消防、衛生、近隣対応、管理体制など、複数の確認事項があります。
特に家主不在型では、管理業者への委託が必要になる可能性があります。
そのため、行政書士などに相談する場合も、単に届出書類を作成するだけではなく、「この物件で、どの制度を使い、誰がどの業務を担当するのか」を最初に整理しておくと、準備が進めやすくなります。
なお、行政書士が住宅宿泊管理業者そのものになるという意味ではありません。
必要に応じて、建築士、消防設備関係者、住宅宿泊管理業者など、それぞれの専門分野との連携が必要になる場合があります。
民泊管理業者への委託は「後から考える」のではなく最初に確認
民泊の物件を探してから、最後に管理業者を探すという順番では、思わぬ問題が出ることがあります。
特に家主不在型では、管理体制そのものが民泊事業の重要な準備項目です。
まず、自分の運営形態が家主居住型なのか家主不在型なのかを確認します。
次に、居室数や不在状況などから、住宅宿泊管理業者への委託が必要なのかを確認します。
そして必要であれば、登録された住宅宿泊管理業者を探し、対応範囲、料金、緊急時対応、契約内容を確認します。
この順番で進めれば、「民泊の届出をした後で管理体制が決まっていない」という事態を避けやすくなります。
まとめ｜不在型民泊は「管理体制」まで準備してから始めよう
今回の記事で覚えておきたいポイントは、次の5つです。
- 家主不在型の民泊では管理業務の委託が必要になる場合がある
- 届出住宅の居室数が5を超える場合も委託が必要になる場合がある
- 住宅宿泊管理業者には国土交通大臣の登録制度がある
- 清掃業者への依頼と住宅宿泊管理業務の委託は同じではない
- 契約前に対応範囲・料金・緊急対応などを確認する
特に自分が現地に住んでいない場合は、宿泊者や近隣住民からの問い合わせに誰が対応するのかまで考えておく必要があります。
「自分が不在でも、きちんと管理できる仕組みを作ってから始める」
これが、不在型民泊を準備するときの大切なポイントです。
公式情報・参考資料
本記事の作成にあたり、国土交通省および大阪市が公開している最新情報を確認しています。
住宅宿泊管理業者の登録制度や登録業者については国土交通省、住宅宿泊事業の具体的な運用については物件所在地の自治体で確認してください。
実際の建物については、所在地を管轄する自治体の担当窓口や関係機関へ個別に確認することをおすすめします。
参考：国土交通省「住宅宿泊管理業について」
住宅宿泊管理業の登録制度、登録簿、標準契約書などを確認できます。
参考：国土交通省「建設産業・不動産業：住宅宿泊管理業について」住宅宿泊管理業の制度や各種手続きについて確認できます。
参考：観光庁「民泊制度ポータルサイト minpaku」
住宅宿泊事業法に関する制度全般や最新のお知らせを確認できます。
参考：大阪市「住宅宿泊事業について」
大阪市における住宅宿泊事業の届出、管理業者への委託、標識などについて確認できます。
著者の一言
今回調べていて感じたのは、民泊は「部屋を貸すだけ」と考えると、準備すべきことを見落としやすいということです。
特に自分が住んでいない物件では、宿泊者から連絡が来たとき、近隣から相談があったとき、設備に問題が起きたときに、誰が対応するのかを最初に決めておくことが大切です。
管理業者への委託が必要かどうかを先に確認しておけば、物件選びや収支計算も変わってきます。
「民泊を始めたい」と思ったら、まず管理体制まで含めて全体像を確認してみてください。
次回予告
次回は、民泊を始めるうえで意外と重要な「言葉の壁」を取り上げます。
「外国人観光客向け民泊の多言語対応ガイドラインと義務付け事項」として、宿泊者への説明、外国語対応が必要となる場面、施設内の案内などについて、分かりやすく解説します。
外国人観光客を受け入れる民泊では、単に英語の案内を作ればよいという話ではありません。
次回も、実際に民泊を始める人が「何を準備すればいいのか」が分かるように整理します。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
「不在型民泊で必須の手続き]のご相談は
