行政書士大前事務所制作ブログが調べた
「住宅宿泊事業法の年間180日制限及び営業日数を増やすための制度選択について」
- 相談内容例：「民泊は180日まで」と聞きましたが、それ以上営業できませんか？
- 民泊の年間180日制限とは？
- 「180日制限を回避する」の意味に注意
- 180日を超えて営業したい場合の3つの考え方
- 方法1：旅館業法の「簡易宿所営業」を検討する
- 方法2：特区民泊を検討する
- 方法3：180日以内で住宅宿泊事業を運営する
- 180日制限への対策を考えるときの比較表
- 「180日を超えるために名義を変える」は対策にならない
- 自治体の条例にも注意する
- 180日制限を考えるなら「物件選び」が先
- 民泊の180日制限を行政書士に相談する場合
- 180日制限への対策を決める基本フロー
- まとめ｜180日制限は「抜け道」ではなく制度選択で考える
- 著者の一言
- 次回予告
- 参考にした公的情報
- 不確実な点
- 反対意見・リスク
- 追加で考慮すべき論点
相談内容例：「民泊は180日まで」と聞きましたが、それ以上営業できませんか？
民泊の年間180日制限とは？
住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法では、住宅宿泊事業を行える日数に上限があります。
法律上の住宅宿泊事業は、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものと定義されています。
つまり、住宅宿泊事業法の届出をしたからといって、365日いつでも宿泊客を受け入れられるわけではありません。
住宅宿泊事業法の基本
1年間の宿泊提供日数
最大180日
さらに自治体の条例によって、営業できる期間や区域などが制限される場合があります。
観光庁・国土交通省の資料でも、住宅宿泊事業法による民泊は年間180日以内とされ、自治体が条例によって実施期間を制限できる仕組みになっています。
「180日制限を回避する」の意味に注意
ここで、今回の記事のタイトルにある「回避」という言葉について注意が必要です。
「180日という上限を隠れて超える方法」を紹介する記事ではありません。
例えば、宿泊日数を実際より少なく報告したり、名義を変えて同じ住宅の営業日数を実質的に増やしたりするような方法は、適法な営業対策とはいえません。
観光庁では、民泊仲介サイトから営業日などの情報を取得し、住宅宿泊事業者の営業日数が180日を超えていないかを補完的に確認する仕組みも設けています。
したがって、180日を超えて営業したい場合は、「どうやって隠れて超えるか」ではなく、「どの制度なら合法的に営業できるか」を考えることが重要です。
180日を超えて営業したい場合の3つの考え方
民泊を運営する制度には、代表的に次の3つがあります。
| 制度 | 基本手続き | 営業日数 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業法 | 届出 | 年間180日以内 | 住宅を活用した民泊 |
| 旅館業法 | 営業許可 | 180日の上限なし | 継続的な宿泊営業を検討できる |
| 特区民泊 | 認定 | 制度上の180日制限なし | 対象地域が限定される |
観光庁の資料でも、この3制度について、住宅宿泊事業法は年間180日以内、旅館業法は営業日数の制限なし、特区民泊は2泊3日以上の滞在条件がある制度として整理されています。
方法1：旅館業法の「簡易宿所営業」を検討する
180日を超えて民泊を営業したい場合、まず検討したいのが旅館業法です。
厚生労働省によると、旅館業には「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3種類があります。
民泊で関係することが多いのが簡易宿所営業です。
簡易宿所なら180日の上限はない
住宅宿泊事業法と旅館業法の大きな違いの一つが、営業日数です。
住宅宿泊事業法では年間180日以内という制限があります。
一方、旅館業法による営業許可を取得した場合には、住宅宿泊事業法の180日制限は適用されません。
厚生労働省も、180日を超えて民泊サービスを行う場合には、原則として旅館業法に基づく許可が必要と説明しています。
ただし、旅館業の許可を取れば必ず営業できるわけではない
ここは非常に重要です。
「180日以上営業したいから旅館業の許可を取ればいい」と単純には決まりません。
旅館業の許可を受けるには、施設の構造設備基準や衛生基準などを満たす必要があります。
さらに、自治体の条例、建築基準法、消防関係、用途地域などについて確認が必要になる場合があります。
厚生労働省も、旅館業の許可には構造設備基準や自治体の衛生基準が関係すると案内しています。
ポイント
180日を超えて営業したい場合は、住宅宿泊事業法の「180日制限を抜ける」のではなく、旅館業法による営業許可を検討する、という考え方になります。
方法2：特区民泊を検討する
もう一つの制度が、国家戦略特別区域法に基づく特区民泊です。
特区民泊は、どこでも利用できる制度ではありません。
国家戦略特区の対象地域で、自治体の条例や認定条件などを確認する必要があります。
観光庁の資料では、特区民泊について、住宅宿泊事業法のような年間180日の制限はなく、その代わり一定の滞在日数条件がある制度として整理されています。
特区民泊は「地域限定」の制度
特区民泊を検討するときに最初に確認するのは、物件の所在地です。
特区民泊の対象地域でなければ、この制度を利用することはできません。
また、対象地域であっても、自治体の条例や運用条件を確認する必要があります。
例えば大阪市では、2026年5月時点で、特区民泊の施設を使用させる期間を3日、つまり2泊3日以上と定めています。1泊2日の利用はできません。
このように、「特区民泊なら180日制限がない」という情報だけで判断するのは不十分です。
方法3：180日以内で住宅宿泊事業を運営する
もちろん、180日制限を受け入れて住宅宿泊事業法の範囲内で運営する方法もあります。
例えば、観光需要の高い時期だけ営業するという考え方です。
180日をすべて使う必要があるわけではありません。
自分の物件がどの時期に需要があるのかを考え、営業日を計画的に設定する方法もあります。
ただし、自治体の条例によって、さらに営業できる期間が制限されている場合があります。
「180日まで営業できる」のではなく、「180日以内で、さらに自治体のルールにも従う必要がある」と覚えておきましょう。
180日制限への対策を考えるときの比較表
| 確認項目 | 住宅宿泊事業法 | 旅館業法 | 特区民泊 |
|---|---|---|---|
| 手続き | 届出 | 許可 | 認定 |
| 180日制限 | あり | なし | なし |
| 全国で利用可能か | 制度上は全国対象 | 地域の許可基準を確認 | 対象地域のみ |
| 自治体による制限 | あり | あり | あり |
この表は制度を大まかに比較したものです。
実際に利用できるかどうかは、物件所在地や建物の条件を確認する必要があります。
「180日を超えるために名義を変える」は対策にならない
180日制限について調べると、「別の人の名義にすればよいのでは？」と考える人もいるかもしれません。
しかし、単純に名義を変えれば営業日数の問題を解決できる、と考えるのは適切ではありません。
実際の営業形態や届出内容などを含めて適法性を判断する必要があります。
特に、実態と異なる届出や報告を行うことは避けなければなりません。
観光庁が営業日数の自動集計システムを運用していることからも、営業日数を正確に管理することが重要だと分かります。
「抜け道を探す」のではなく、「最初から適切な制度を選ぶ」ことが、民泊を長く続けるためには重要です。
自治体の条例にも注意する
住宅宿泊事業法の180日制限を理解するとき、もう一つ忘れてはいけないのが自治体の条例です。
住宅宿泊事業法では、自治体が条例によって住宅宿泊事業を実施する期間を制限できる仕組みがあります。
そのため、国の制度だけを見て「180日営業できる」と判断することはできません。
物件所在地の自治体について、次の項目を確認しましょう。
- 民泊が営業できる区域
- 営業できる曜日や期間
- 学校などの周辺に関する制限
- 届出前の事前相談
- 周辺住民への対応
- 自治体独自の届出・確認事項
自治体によって内容が異なるため、物件を決める前に確認することが重要です。
180日制限を考えるなら「物件選び」が先
民泊を始めるとき、「どのくらい稼げるか」を先に考える人は少なくありません。
しかし、180日制限を考える場合は、営業日数だけでなく、物件そのものを確認する必要があります。
チェックしたい7項目
- 物件所在地
- 自治体の民泊条例
- 住宅宿泊事業法の住宅要件
- マンション管理規約
- 賃貸借契約
- 消防・建築関係
- 旅館業法の許可が可能か
特に、「年間を通して営業したい」という希望があるなら、物件を購入したり大規模改修したりする前に、旅館業法による営業が可能かを確認しておくことが重要です。
民泊の180日制限を行政書士に相談する場合
行政書士へ相談するときは、単に「180日を超えたい」と伝えるだけではなく、次の情報を準備しておくと話が進みやすくなります。
| 準備する情報 | 確認する内容 |
|---|---|
| 物件住所 | 自治体・地域規制 |
| 建物の種類 | 戸建て・マンションなど |
| 所有・賃貸 | 契約・承諾の確認 |
| 希望営業日数 | 180日以内か、それ以上か |
| 営業方法 | 住宅宿泊事業・旅館業など |
| 間取り・図面 | 建物・設備の確認 |
前回のNo.105では、家主居住型と家主不在型の違いを取り上げました。
家主不在型では住宅宿泊管理業者への委託が必要になるケースがあるため、営業日数だけでなく管理体制も含めて検討する必要があります。
「家主居住型と家主不在型の違い｜民泊事業者が知るべき要件と注意点」も参考にしてください。
また、民泊申請を行政書士へ依頼する場合のメリットや費用については、No.104の記事で詳しく整理しています。
「民泊申請で行政書士に依頼するメリット｜費用相場と代行業務の内容」
180日制限への対策を決める基本フロー
① 何日営業したいか決める
↓
② 物件所在地の条例を確認
↓
③ 180日以内なら住宅宿泊事業を検討
↓
④ 180日を超えるなら旅館業法を検討
↓
⑤ 特区民泊の対象地域なら制度も確認
↓
⑥ 消防・建築・管理規約などを確認
↓
⑦ 必要な届出・許可・認定を進める
この順番なら、「先に物件を買ってしまったけれど、希望する営業方法ができない」という問題を減らせます。
まとめ｜180日制限は「抜け道」ではなく制度選択で考える
住宅宿泊事業法による民泊には、年間180日以内という営業日数の上限があります。
さらに自治体の条例によって、営業できる期間や区域などが制限される場合があります。
そのため、「180日制限をどうやって抜けるか」と考えるより、「自分が希望する営業日数なら、どの制度を利用できるか」と考えることが大切です。
180日以内で運営するなら、住宅宿泊事業法による届出が選択肢になります。
180日を超えて継続的に営業したい場合は、旅館業法による許可を検討することになります。
また、対象地域であれば特区民泊も選択肢になります。
ただし、どの制度にも物件や地域ごとの条件があります。
民泊を始める前に、営業日数だけではなく、物件所在地、建物、消防、建築、管理規約、自治体条例などをまとめて確認しましょう。
制度を正しく選ぶことが、安心して民泊を続けるための第一歩です。
著者の一言
今回調べていて感じたのは、「180日制限をどう回避するか」という考え方を少し変えてみることが大切だということです。
法律には、それぞれ目的と仕組みがあります。
住宅宿泊事業法の180日制限を無理に抜けようとするのではなく、年間を通して営業したいなら、最初から旅館業法など別の制度を検討する。
この順番で考えれば、民泊開業の計画も立てやすくなります。
そして、物件を購入したり改修したりする前に、行政や専門家へ相談することも忘れないようにしましょう。
次回予告
次回は、相談案件No.107「自治体の民泊上乗せ条例とは？地域別の営業規制と事前確認の手順」を取り上げます。
国のルールだけではなく、自治体によって追加される民泊の営業規制について、どこを確認すればよいのかを整理します。
参考にした公的情報
- 厚生労働省「民泊サービスを始める皆様へ」
- 厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」
- 厚生労働省「旅館業法」
- 観光庁「民泊制度ポータルサイト minpaku」
- 大阪市「特区民泊の最低宿泊日数について」
不確実な点
- 民泊の営業可能日数や期間は、物件所在地の自治体条例によって異なります。
- 旅館業法の許可が取得できるかどうかは、物件の構造、用途地域、消防、自治体の基準などを個別に確認する必要があります。
- 特区民泊は対象地域が限定されており、自治体ごとの制度・条例確認が必要です。
反対意見・リスク
- 「180日を超えたいなら旅館業法」というだけで許可取得が決まるわけではありません。
- 旅館業法では、住宅宿泊事業法とは異なる施設基準や衛生基準などへの対応が必要です。
- 特区民泊も、対象地域だから無条件で営業できる制度ではありません。
追加で考慮すべき論点
- 建築基準法上の用途
- 消防法令上の設備
- 自治体の上乗せ条例
- マンション管理規約
- 賃貸借契約・転貸承諾
- 住宅宿泊管理業者への委託
- 営業日数を含めた事業収支
「住宅宿泊事業法による民泊には、年間180日以内という上限があります。これは単純に予約を分散させれば超えられるというものではありません。」