このような相談を受けたとします。
相談者は、自宅として使っていた住宅が空き家になり、そのままにしておくのはもったいないと考えています。
そこで、外国人観光客などを泊める民泊を始め、空き家を有効活用したいと思いました。
ところが調べてみると、「民泊新法」「住宅宿泊事業法」「旅館業法」「届出」「許可」など、いろいろな言葉が出てきます。
「民泊だから、住宅を使えば自由に営業できるのでは？」
そう考えてしまう人もいるでしょう。
しかし、宿泊料を受け取って人を繰り返し宿泊させる場合、法律上の手続きが必要になることがあります。
住宅宿泊事業法による届出をする方法もありますが、年間180日以内という営業日数の制限があります。
また、自治体によっては条例によって営業できる地域や期間などがさらに制限される場合があります。
では、民泊新法とはどのような制度なのでしょうか。
この記事では、これから民泊を始めたい人が最初に知っておきたい基本事項を整理します。
民泊新法（住宅宿泊事業法）とは？
「民泊新法」と呼ばれている法律の正式名称は、住宅宿泊事業法です。
住宅宿泊事業法では、一定の要件を満たした住宅について、都道府県知事などへ届出をすることで、住宅宿泊事業を行える仕組みが定められています。
法律上、住宅宿泊事業を始める場合は、住宅ごとに必要事項を記載した届出書を提出する必要があります。
届出には、住宅の所在地などを記載するほか、住宅の図面や誓約書などの書類を添付することが定められています。:contentReference[oaicite:2]{index=2}
「民泊なら何もしなくていい」は間違い
事実：宿泊料を受け取って人を宿泊させる営業は、住宅を使っているからといって自由にできるわけではありません。
住宅宿泊事業法による届出、旅館業法による許可、特区民泊の認定など、事業の形態に応じた法的な手続きが必要です。:contentReference[oaicite:3]{index=3}
特に注意したいのが、「宿泊料」という名前で料金を受け取っていなければ大丈夫、という考え方です。
厚生労働省は、実質的に部屋や寝具の使用料などに当たる費用についても、宿泊料として扱われる場合があると説明しています。
住宅宿泊事業の最大の特徴は年間180日以内
民泊新法を理解するうえで、特に重要なのが年間180日以内という営業日数の制限です。
住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業では、原則として年間180日を超えて宿泊させることはできません。
さらに、自治体の条例によって営業できる期間などが制限されている場合があります。
【民泊新法の基本】
住宅宿泊事業法による民泊
↓
年間180日以内
↓
自治体の条例による追加規制にも注意
そのため、「空き家を使って一年中宿泊施設を営業したい」という人の場合、住宅宿泊事業法だけで希望を実現できるとは限りません。
旅館業法による許可など、別の制度を検討する必要があります。
ただし、旅館業法については今回の基本記事では詳しく扱いません。次の記事で、民泊新法との違いを整理します。
民泊を始めるための届出の流れ
民泊新法による住宅宿泊事業を始める場合、いきなり予約サイトへ物件を掲載するのではなく、先に法令や住宅の条件を確認することが重要です。
STEP1 住宅が民泊に利用できるか確認する
最初に確認するのは、その住宅が住宅宿泊事業法上の「住宅」に該当するかという点です。
住宅宿泊事業法では、届出をする住宅について一定の要件が定められています。
さらに、賃貸物件なら賃貸人からの承諾、マンションなら管理規約などの確認も必要になります。
つまり、所有している一戸建てだから必ず民泊に使える、とは限りません。
STEP2 自治体の条例を確認する
次に、住宅の所在地を管轄する自治体のルールを確認します。
事実：住宅宿泊事業法の全国共通ルールだけでなく、自治体による条例上の制限が存在する場合があります。
そのため、全国共通の制度だけを見て「180日営業できる」と判断するのは危険です。
実際の営業可能日や区域については、物件所在地の自治体で確認する必要があります。
STEP3 必要書類を準備する
住宅宿泊事業の届出には、届出書だけを提出すればよいわけではありません。
住宅の図面や、届出者が欠格事由に該当しないことを誓約する書面など、一定の添付書類が必要です。
STEP4 住宅宿泊事業の届出を行う
必要書類をそろえたうえで、都道府県知事などに届出を行います。
実際の届出先は地域によって異なるため、所在地を管轄する自治体への確認が必要です。
STEP5 届出後の運営ルールを守る
届出が終われば、それですべて終了ではありません。
住宅宿泊事業者には、宿泊者への説明、宿泊者名簿、衛生管理、騒音やごみ出しなど周辺地域への配慮といった、営業中の義務もあります。
外国人観光旅客に対しては、住宅設備の使用方法などについて外国語で案内することも法律上求められています。
民泊新法の届出に必要な書類
必要書類は、申請者が個人なのか法人なのか、住宅をどのように利用するのかなどによって異なります。
そのため、ここでは代表的なものを整理します。
| 確認・提出するもの | 主な内容 |
|---|---|
| 届出書 | 住宅宿泊事業を行うための基本情報 |
| 住宅の図面 | 台所・浴室・便所・洗面設備、間取りなど |
| 登記事項証明書など | 住宅の所有関係などを確認 |
| 誓約書 | 欠格事由に該当しないことを確認 |
| 賃貸人の承諾書類 | 賃貸物件の場合に必要となることがある |
| 管理規約関係書類 | マンションなどの場合に確認 |
国の施行規則では、住宅の図面について、台所、浴室、便所、洗面設備の位置、住宅の間取りや出入口、各階の別、居室や宿泊室などの床面積を示すことが定められています。
また、賃借人が届出をする場合には、賃貸人が住宅宿泊事業のための転貸を承諾したことを証する書面などが必要になります。
つまり、「空き家を持っているから民泊を始めよう」だけでは、届出準備は完了しません。
届出前に確認しておきたい5つのポイント
1．住宅の所在地
まず自治体の民泊ルールを確認します。
同じ民泊新法による事業でも、所在地によって条例による制限が異なる場合があります。
2．所有者・賃貸人との関係
自分が所有している住宅なのか、賃貸物件なのかを確認します。
賃貸物件の場合、賃貸借契約だけでなく、民泊として利用することについての承諾が必要になる場合があります。
3．マンションの管理規約
マンションの場合は、管理規約の確認が重要です。
規約で住宅宿泊事業を禁止している場合だけでなく、規約に明確な定めがない場合についても、管理組合の意思確認が関係することがあります。
4．住宅宿泊管理業者への委託
住宅宿泊事業では、家主が不在となる場合など、一定の場合に住宅宿泊管理業務の委託が必要になります。
この点は「家主居住型」と「家主不在型」の違いにも関係します。
このテーマは相談案件については別記事No.105で詳しく扱います。
5．消防・安全面
民泊では、消防設備など安全面についても確認が必要です。
具体的な設備や確認事項は住宅の構造や自治体などによって異なるため、物件所在地を管轄する消防機関などへの確認が重要です。
民泊新法の届出をする前に「営業できるか」を調べる
民泊を始めたい人が最初にやるべきことは、書類を書くことではありません。
「この物件で、この営業方法が本当にできるのか」を確認することです。
確認する順番を簡単にすると、次のようになります。
民泊開業前の確認順序
① 住宅の条件を確認
↓
② 自治体の条例を確認
↓
③ 賃貸借契約・管理規約を確認
↓
④ 消防・安全面を確認
↓
⑤ 必要書類を準備
↓
⑥ 住宅宿泊事業の届出
↓
⑦ 届出後の義務を守って営業
この順番で確認すれば、「準備したのに営業できなかった」という事態を避けやすくなります。
行政書士に相談するメリット
事実：住宅宿泊事業の届出には、届出書だけでなく住宅の図面や各種確認書類などが関係します。
さらに、物件所在地の条例や、賃貸借契約、マンション管理規約なども確認する必要があります。
そのため、初めて民泊を始める人にとっては、「どこから調べればいいのか」が分かりにくい制度です。
行政書士に相談する場合は、まず自分の物件でどのような手続きが必要なのかを整理してもらうことが重要です。
意見：行政書士への依頼を検討するなら、「届出書を書いてもらう」だけではなく、物件の条件や必要な確認事項を最初に整理してもらえるかを確認することをおすすめします。
行政書士に依頼するメリットや費用については、相談案件（別記事）で詳しく取り上げます。
民泊新法についてよくある疑問
空き家なら民泊にできますか？
できるとは限りません。
住宅宿泊事業法上の住宅に該当するか、自治体の条例に問題がないか、その他の条件を確認する必要があります。
180日までなら自由に営業できますか？
いいえ。
年間180日以内というのは住宅宿泊事業法上の重要な制限ですが、自治体の条例などによってさらに営業できる期間が制限される場合があります。
Airbnbに掲載してから届出してもいいですか？
掲載サイトへの登録と、法律上営業できる状態になることは別の問題です。
民泊仲介サイトでは、届出番号などの適法性に関する情報を扱う仕組みがあります。
先に必要な手続きを確認しておくことが重要です。
まとめ｜民泊は「物件選び」と「法令確認」がスタートです
民泊新法、正式には住宅宿泊事業法は、一定の要件を満たす住宅について届出を行い、住宅宿泊事業を行うための制度です。
ただし、誰でもどこでも自由に営業できる制度ではありません。
年間180日以内という制限があり、自治体によっては条例による追加規制もあります。
また、賃貸物件なら賃貸人の承諾、マンションなら管理規約など、物件ごとの確認も必要です。
これから民泊を始めるなら、まず「この物件で民泊ができるのか」を確認しましょう。
そのうえで必要書類をそろえ、自治体の手続きを進めることが大切です。
この記事が、民泊を始めようとしている方の最初の確認材料になれば幸いです。
著者の一言
意見：民泊は「空いている部屋を貸せば収入になる」という単純な話ではありません。
法律、自治体の条例、消防、安全管理、近隣との関係など、事前に確認することがあります。
だからこそ、最初にルールを確認しておくことが大切です。
次回予告
次回は、民泊を始めるときに多くの人が迷う「民泊新法と旅館業法は何が違うのか」を取り上げます。
「180日を超えて営業したい場合はどうするのか」「許可と届出は何が違うのか」など、民泊開業前に知っておきたいポイントを比較して参照するようにしましょう。
事実：
住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業を行うための届出と添付書類が定められています。また、住宅宿泊事業には年間180日の制限があり、自治体条例によって追加の制限がある場合があります。
参考意見：
この記事では制度の全体像に絞り、
「マンション」
「家主不在」
「行政書士費用」
「旅館業法」などについても取り上げ紹介します
不確実な点
- 民泊の具体的な営業可能日数や追加規制は自治体ごとに異なります。
- 個別物件についての届出可否は、所在地、住宅の種類、契約関係などを確認しないと判断できません。
反対意見・リスク
- 「180日以内なら全国どこでも営業できる」という理解は危険です。
- 届出前に予約サイトへ掲載・営業することは、法令上の問題につながる可能性があります。
追加で考慮すべき論点
- 消防法令上の設備
- 建築基準法上の用途
- 自治体条例
- 賃貸借契約
- マンション管理規約
- 家主不在時の管理体制
