相続した不動産の評価額をめぐって相続人同士が対立した場合、どう解決すればよいのでしょうか。換価分割、代償分割、共有分割の違いと、相続登記の期限、話し合いがまとまらない場合の対応を分かりやすく解説します。
相続で一番もめやすい財産の一つが、不動産です。
「この家は3,000万円の価値がある」
「いや、そんな金額では売れない」
このように、相続人によって評価額の考え方が違うと、遺産分割の話し合いが進まなくなることがあります。
大切なのは、最初から「誰が正しい」と決めつけないことです。
不動産の評価方法を整理したうえで、現物分割、代償分割、換価分割など、どの方法が適しているのかを考える必要があります。
今回は、行政書士大前事務所の相談内容一覧にある「不動産の評価額と換価分割をめぐる相続人間の対立」をもとに、問題を整理します。
不動産の評価額でもめるのはなぜ？
預貯金であれば、通帳の残高を確認できます。
しかし、不動産は「いくらなのか」を一つの数字だけで決められるものではありません。
例えば、土地と建物を相続した場合でも、固定資産税評価額、相続税評価額、実際の売却価格など、目的によって見る数字が異なります。
そのため、相続人の一人が「この評価額で分けるべきだ」と考えても、別の相続人が納得しないことがあります。
不動産相続で最初に確認したいこと
- 誰が相続人なのか
- 不動産の登記名義は誰なのか
- 土地・建物の現在の状態
- 固定資産税評価額
- 相続税評価が必要なのか
- 実際に売却した場合の価格
- 誰かがその不動産に住んでいるのか
評価額と売却価格は、同じものではありません。
ここを最初に整理するだけでも、話し合いの混乱を減らせます。
換価分割とは何か？
換価分割とは、相続した不動産などを売却し、その売却代金を相続人の間で分ける方法です。
家庭裁判所の資料でも、遺産の分け方として、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の方法が示されています。
現物分割
不動産などの財産そのものを分ける方法です。
例えば、複数の土地があれば、相続人がそれぞれ別の土地を取得する方法です。
代償分割
一人の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭を支払う方法です。
例えば、長男が実家を取得し、次男には代償金を支払うケースです。
ただし、不動産を取得する相続人に、代償金を支払う資力が必要になります。
換価分割
不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。
「誰も実家を取得したくない」という場合や、代償金を支払える相続人がいない場合などに検討されます。
共有分割
複数の相続人が不動産を共有する方法です。
一見すると公平に見えます。
しかし、将来の売却や管理について意見が分かれると、再び問題になる可能性があります。
そのため、「とりあえず共有にしておく」という判断には注意が必要です。
評価額でもめたときは、売却価格を基準にできる？
ここは非常に重要です。
換価分割を選択するのであれば、最終的には実際に不動産を売却して得た代金を分けることになります。
そのため、相続人同士が評価額だけをめぐって争っているのであれば、実際の売却可能性を確認することも一つの方法です。
例えば、ある相続人が「3,000万円で売れる」と主張し、別の相続人が「2,000万円程度だ」と主張しているとします。
この場合、複数の不動産会社などから査定を取ることで、価格について話し合うための材料を増やせます。
ただし、不動産会社の査定額が、そのまま売却できる価格になるとは限りません。
査定はあくまで売却価格を検討するための材料です。
不動産の評価で感情的にならないための方法
相続では、単純な金額だけでは解決できないことがあります。
「自分は親の介護をしてきた」
「兄は何もしていない」
「自分は実家を守ってきた」
こうした感情が、不動産の評価額の問題と一緒になってしまうからです。
そこで、話し合いをするときには、問題を分けて考えることが大切です。
話し合いを3つに分ける
① 不動産はいくらと考えるのか
② 誰が不動産を取得するのか
③ 取得しない相続人には何を渡すのか
この3つを一度に話すと、感情的になりやすくなります。
まず「財産の確認」、次に「評価」、その後に「分け方」と順番をつけると、話し合いやすくなります。
話し合いがまとまらない場合はどうする？
相続人全員で話し合っても合意できない場合、家庭裁判所の遺産分割調停を利用できます。
裁判所によれば、遺産分割調停では、相続人それぞれの事情や希望を聞き、必要に応じて資料の提出や鑑定などを行いながら、合意を目指します。
調停でも話し合いがまとまらなければ、審判手続に移り、裁判官が判断することになります。
「家族だけで何とかしなければならない」と考える必要はありません。
話し合いが長引いている場合は、第三者を入れることで整理できることがあります。
相続登記は「後でいい」ではありません
不動産相続で、もう一つ注意したいのが相続登記です。
相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
さらに、遺産分割が成立した場合には、遺産分割成立の日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する義務があります。
ここは要注意です。
「兄弟でまだ話し合いが終わっていないから、登記もしなくていい」とは限りません。
状況によっては「相続人申告登記」という仕組みを利用できる場合があります。
相続人申告登記という方法もある
相続人申告登記は、期限内に通常の相続登記をすることが難しい場合に、相続登記の申請義務を簡易に履行できる仕組みです。
法務省によれば、相続人であることを申告する制度であり、不動産の具体的な権利関係を確定させる通常の相続登記とは異なります。
また、相続人申告登記をしただけでは、不動産を売却できる状態になるわけではありません。
売却や抵当権の設定などをする場合には、別途相続登記が必要です。
したがって、相続人申告登記は「相続登記そのもの」と考えないことが大切です。
長期間放置すると、さらに複雑になる
相続人同士が「今は話し合いたくない」と考えて、そのまま何年も放置するケースがあります。
しかし、相続人の一人が亡くなると、その人の相続人が新たに関係してきます。
すると、相続人が増えて、話し合う人数も増えてしまいます。
法務省も、遺産分割を長期間行わないと、数次相続によって権利関係が複雑になるため、早期の遺産分割が重要だと説明しています。
さらに、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則として具体的相続分ではなく、法定相続分または指定相続分を基準とするルールが設けられています。
昔の相続だから関係ない、とは限りません。
古い相続については経過措置もあるため、長期間放置している場合は早めに確認することが重要です。
不動産相続でもめたときの確認ポイント
| 確認項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 相続人 | 戸籍を確認し、相続人を確定する |
| 不動産 | 土地・建物の登記内容を確認する |
| 評価 | 目的に応じた評価額を確認する |
| 分割方法 | 現物・代償・換価・共有を比較する |
| 登記 | 相続登記の期限を確認する |
戸籍関係が複雑な場合には、法定相続情報証明制度を利用する方法もあります。
法務局が戸籍を確認したうえで一覧図の写しを証明書として交付する制度で、相続に関する複数の手続を進める際に活用できます。
行政書士に相談できること、できないこと
ここは今回の相談内容を扱ううえで、特に明確にしておきたいところです。
一方、不動産登記の申請代理は行政書士の業務ではありません。
相続登記そのものについては、本人が申請するか、司法書士など適切な専門家へ相談する必要があります。
また、相続人同士の争いが法的な紛争になっている場合は、行政書士だけで解決できる問題ではありません。
遺産分割調停など、家庭裁判所の手続が必要になる場合もあります。
「どこまでを行政書士に相談し、どこから司法書士・弁護士などに相談するのか」を切り分けることが重要です。
まとめ｜不動産相続は「評価」と「分け方」を分けて考える
不動産の相続では、評価額をめぐって意見が対立することがあります。
しかし、評価額だけを争い続けても、問題が解決するとは限りません。
まず不動産の価値を確認します。
そのうえで、誰が取得するのかを考えます。
そして、代償分割なのか、換価分割なのか、別の方法なのかを検討します。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停という方法もあります。
「家族で話し合っているから大丈夫」と思わず、登記の期限も同時に確認してください。
相続は、時間が経つほど簡単になるとは限りません。
むしろ、相続人が増えたり、資料が見つからなくなったりして、複雑になることがあります。
早めに財産と相続人を整理する。
これが、不動産相続のトラブルを大きくしないための第一歩です。
著者の一言
今回調べていて感じたのは、不動産相続の問題は「お金の問題」だけではないということです。
親が残してくれた家には、家族それぞれの思いがあります。
私も、相続の話は難しいと思っていました。
しかし、一つずつ制度を調べていくと、問題を整理するための道筋が見えてきます。
分からないまま放置するより、まず「何が問題なのか」を紙に書き出す。
それだけでも、次に相談すべき相手が見えてくると思います。
次回予告
次回は、相続人の中に「行方不明の人」がいるケースを取り上げます。
相続人の一人と連絡が取れない場合、勝手に遺産分割を進めることはできません。
「不在者財産管理人」と「失踪宣告」はどう違うのか。
どのような場合に、どちらを検討するのかを分かりやすく解説します。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
参照リンク
外部リンク候補
重要な確認事項
事実：本記事の制度・期限に関する記述は、2026年8月時点で確認した法務省および裁判所の公的資料を基礎にしています。
事実：不動産登記については、行政書士が代理申請できる業務として扱わず、本人申請または司法書士への相談につなげる構成に修正しています。
意見：不動産相続の対立では、「評価額がいくらか」だけを争うより、評価の目的と分割方法を分けて整理することが、話し合いを前に進めるうえで重要だと考えます。
不確実な点
- 個別の不動産の適正な評価額は、物件の所在地、土地・建物の状態、利用状況などを確認しなければ判断できません。
- 具体的な税務上の評価については、税理士などへの確認が必要になる場合があります。
反対意見・リスク
- 換価分割を選んでも、売却価格や売却時期について相続人間で再び対立する可能性があります。
- 共有にすれば簡単に解決するとは限らず、将来の管理・処分で問題になる可能性があります。
追加で考慮すべき論点
- 相続税が発生するケースでは、売却価格だけでなく税務上の評価を別途確認する必要があります。
- 相続人間の争いが法的紛争に発展している場合は、行政書士だけで対応できない場合があります。
- 不動産の登記申請については、本人申請または司法書士への相談が必要です。
