相続した家や土地を「いくら」と評価するかで、相続人同士が対立することがあります。
この場合、感情的に話し合うより、まず「何のための評価額なのか」を整理することが大切です。
不動産を売却して、その代金を相続人で分ける「換価分割」という方法もあります。
この記事では、相続不動産の評価額でもめたときに、どのように整理していけばよいのかを、行政書士事務所の相談実務を意識して解説します。
相続不動産の評価額で、なぜ対立するのか
不動産には、ひとつの「値段」しかないわけではありません。
例えば、相続税の計算で使う評価額と、実際に市場で売れる価格は同じとは限りません。
| 評価の種類 | 主な目的 |
|---|---|
| 相続税評価額 | 相続税などの計算 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税などの計算 |
| 市場価格・売却価格 | 実際に売買するときの価格 |
国税庁によると、相続税や贈与税の土地評価では、路線価方式や倍率方式などが使われます。倍率方式では、地域ごとに定められた倍率を固定資産税評価額に乗じて評価します。
一方、実際の売却では、立地や土地の形状、建物の状態、周辺の取引状況など、さまざまな事情が価格に影響します。
「評価額」と「売れる価格」を混同しない
ここが最初のポイントです。
「相続税評価額が1,000万円だから、1,000万円で売れる」という意味ではありません。
反対に、不動産会社から提示された査定額が、そのまま相続税評価額になるわけでもありません。
まず、相続人全員が「今回話している金額は何のための金額なのか」を確認する必要があります。
換価分割とは？
不動産を誰か一人が取得するのではなく、不動産を売却して、その売却代金を相続人で分ける方法が「換価分割」です。
例えば、相続人が兄と妹の2人だとします。
相続した土地と建物を売却し、売却代金から売却に必要な費用などを整理したうえで、合意した割合で分ける方法です。
換価分割の基本的な流れ
相続発生
↓
相続人・財産を確認
↓
不動産の売却方針を協議
↓
遺産分割協議
↓
不動産を売却
↓
売却代金を合意した割合で分配
不動産を現金化することで、「この家を誰が取得するのか」という対立を避けやすくなる点がメリットです。
換価分割が向いているケース
誰も不動産に住まない
相続人の誰もその家に住む予定がないのであれば、売却して現金化する方法は選択肢になります。
不動産を一人が取得すると不公平になる
不動産の価値が大きく、他の相続人との調整が難しいケースもあります。
一人が不動産を取得する「現物分割」では、他の相続人との間で代償金の問題が生じることがあります。
そのような場合、売却して現金に変えることで、分け方を明確にできることがあります。
共有状態を避けたい
相続した不動産を複数人の共有にすると、将来の売却や管理について、再び意見が分かれる可能性があります。
法務省も、相続後に遺産分割が行われないと、財産が相続人らの共有状態となり、管理や処分を相続人同士で決める必要があるため、不便が生じると説明しています。
そのため、将来の管理まで考えて、早めに分け方を決めることが重要です。
不動産の評価額でもめたときの整理方法
① まず「何のための評価か」を決める
相続税の計算なのか、遺産分割のためなのか、売却価格を決めるためなのか。
目的によって、見るべき数字が変わります。
② 一つの査定だけで決めない
実際に売却するのであれば、不動産会社などから査定を取得し、価格の根拠を確認する方法があります。
査定額だけを比べるのではなく、なぜその金額になるのかを確認することが重要です。
③ 売却費用も確認する
売却代金をそのまま相続人で分けられるとは限りません。
仲介手数料などの売却に伴う費用や、税金についても確認する必要があります。
特に相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得の問題が生じることがあります。
国税庁には、一定の条件を満たす場合、相続税額の一部を譲渡した財産の取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。適用には要件があるため、売却前に税理士または税務署へ確認することが重要です。
遺産分割協議書には何を書くのか
換価分割を選択する場合、誰がどのような手順で売却し、売却代金をどう分けるのかを、できるだけ明確にしておくことが重要です。
例えば、次のような事項を整理します。
- 対象となる不動産
- 売却することについて相続人全員が合意していること
- 誰が売却手続きを進めるのか
- 売却代金をどの割合で分けるのか
- 売却に必要な費用をどう負担するのか
- 売却できなかった場合の対応
ただし、具体的な文言は相続人の状況や不動産の権利関係によって変わります。
「とりあえず簡単な文章を書いておけば大丈夫」と考えないことが大切です。
相続登記も忘れてはいけない
不動産を相続した場合、相続登記についても確認が必要です。
現在は相続登記の申請が義務化されています。
原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。また、遺産分割が成立した場合には、その内容に基づく登記についても期限があります。
遺産分割がまとまらない場合でも、一定の要件のもとで「相続人申告登記」という制度があります。
法務省によると、必要な戸籍等を添付して、期限内に自分が相続人であることなどを申出ることで、相続登記の申請義務を履行できる制度です。
ここは行政書士と司法書士の役割を分けて考える
今回の相談テーマでは、ここが非常に重要です。
行政書士は相続関係の書類収集や遺産分割協議書の作成などを支援できますが、相続登記の申請代理を行政書士が行うことはできません。
法務省は、相続登記など権利に関する登記について、申請手続の代理や法務局へ提出する登記申請書等の作成を業務として行えるのは司法書士・弁護士に限られると明示しています。
したがって、実務では次のように役割を分けることが適切です。
| 手続・支援 | 主な専門家 |
|---|---|
| 相続関係の戸籍収集・整理 | 行政書士など |
| 遺産分割協議書の作成支援 | 行政書士など |
| 法定相続情報一覧図の作成・申出支援 | 行政書士など |
| 相続登記の申請代理 | 司法書士・弁護士 |
| 相続税・譲渡所得税の申告相談 | 税理士 |
法定相続情報証明制度も活用できる
相続人が多い場合や、銀行・法務局など複数の手続きを進める場合には、法定相続情報証明制度が役立つことがあります。
この制度では、戸籍関係書類などを法務局へ提出し、相続関係を一覧にした「法定相続情報一覧図」の写しを交付してもらいます。
法務局によれば、一定の相続手続で利用でき、相続登記のほか、銀行、相続税、年金などの手続にも利用できます。
この申出は、行政書士へ委任することも可能です。
相続不動産でもめたときのチェックポイント
□ 不動産の評価目的を確認した
□ 市場価格と相続税評価額を区別した
□ 売却査定の根拠を確認した
□ 売却費用を確認した
□ 税金について確認した
□ 換価分割の方法を相続人で話し合った
□ 遺産分割協議書の内容を整理した
□ 相続登記の期限を確認した
□ 必要に応じて司法書士・税理士へ相談した
相続人同士で話し合いがまとまらない場合
評価額の違いだけなら、資料をそろえることで話し合いが進むことがあります。
しかし、「自分の取り分を増やしたい」「この家を売りたくない」など、利害が対立している場合は、単なる価格の問題ではありません。
相続人同士の話し合いだけでは解決できない段階になったら、行政書士だけで解決しようとせず、弁護士など適切な専門家へ相談することも必要です。
特に、すでに相続人同士で紛争状態になっている場合は、誰に相談するべきかを早めに判断することが重要です。
まとめ｜不動産相続の対立は「数字」と「役割」を分けて考える
相続不動産の評価額でもめたとき、最初にやるべきことは、相手を説得することではありません。
「その金額は何のための評価なのか」を整理することです。
相続税評価額と市場価格は同じではありません。
不動産を誰も取得したくないのであれば、売却して代金を分ける換価分割も選択肢になります。
一方で、換価分割では売却方法、費用、税金、代金の分配方法まで決めておく必要があります。
そして、相続登記については現在、申請義務があります。
行政書士、司法書士、税理士など、それぞれの専門家が担える範囲を理解して、必要なところで専門家につなぐことが大切です。
著者の一言
相続の話し合いでは、「家をいくらと見るか」という数字が、兄弟姉妹の感情的な対立につながることがあります。
私が今回調べて感じたのは、最初から「どちらが正しい」と考えないことの大切さです。
相続税のための評価なのか、売却するための価格なのか。
そこを一つずつ整理すると、話し合うべき問題が見えてきます。
相続は、感情だけで進めると長引きます。資料と数字を整理してから話し合うことが、解決への第一歩です。
次回予告
次回は、相続人の中に「連絡が取れない人」「どこにいるのかわからない人」がいるケースを取り上げます。
相続人の一人が行方不明でも、勝手にその人を除外して遺産分割することはできません。
では、どうすれば相続手続きを進められるのでしょうか。
次回は「相続人の中に行方不明者がいる場合」を、具体的な手続きとともに整理します。
